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日本、香港、美国的房价泡沫都是怎么形成的?
发布时间:2019-10-21 09:13

  在工作中,我常接触到知识产品的老师和企业的高管。每周末,我都会来和你分享一下本周的学习收获,希望能给你一些启示。

  口述 / 魏丹荑(微信公众号:吴晓波频道)

  今天刚看到一个段子,2008年的道指是1.3万左右,上证是3000多。十年后的道指是2.7万,已经翻了一倍,上证是2000多。十年前深圳(楼盘)华侨城的房子是7000元一平,现在是17万元一平。所以有人开玩笑说,房子是用来炒的,股票是用来住的。 有些人让我问问专家,中国房产是不是泡沫化了? 我记得当年在巴塞罗那游玩,街上很多人吹大泡泡,一个泡泡有几个人那么大还不会破,很漂亮很壮观。谁都说不准泡沫什么时候破,而在破灭前,都只有美丽。但我们可以了解行业里一些关键事情,洞悉风险,助力决策。今天就来跟大家分享一下美国、日本、香港三地房产泡沫的形成及启示。  01

  首先,我们回顾一下日本的房地产泡沫。 1960年代后期开始,日本经济快速增长,成为世界第二大经济体,18k娱乐平台房价也水涨船高,并在1980年代末达到了顶峰。1989年前后,有人笑称,日本东京的房地产总值可以买下整个美国。 好景不长,从1990年算起,东京房价连跌了二十多年才探底。同期的日本股市,也跌跌不休,直到今天,也没有恢复当时38000点的历史高位。从1990年起的二十年,被日本人称为“失去的二十年”。

  造成日本房产泡沫的原因有很多,最重要的有两个: 第一,是《广场协议》的签订,使日元对美元持续升值。这让日本人一下子觉得自己富了很多,助长了投机的势头——有钱了,可不就得买买买嘛。 第二,日本政府担心日元过度升值会损害经济竞争力,便通过放松信贷保持经济活力。从1985年到1987年,日本央行将基准利率从5%降到2.5%,日本股市和楼市的泡沫因此越吹越大。 然后,意识到经济过热的日本央行,又开始逐步上调基准利率,收紧银根。在1989年连续5次上调利率后,日本的房市和股市轰然倒塌,从此进入长达20多年的熊市。  02

  第二个要回顾的是香港的房地产泡沫。 从1991年开始,香港实施紧缩的土地供应政策,房价一路飙升,许多香港居民和企业纷纷加入炒房大军。 这种投机行为,在1997年达到顶峰。当时比较流行的看法是,香港回归后,无论房价涨多高,都会有大陆资金来接盘,因此完全不用担心。  但大陆资金显然不会当“接盘侠”,于是1997年底,受到亚洲金融危机的影响,香港房价开始下跌。 很多工薪家庭加杠杆买房,一夜之间变成负资产——房子的价值还不如欠银行的债多。据统计,2002年左右香港仍然有约10万负资产人群。 在这个背景下,香港房屋及规划地政局局长孙明扬,出台了包括“取消拍卖土地”“终止出售公屋计划”等内容的“孙九条”,出手救市。 这九条措施,主要是为了限制住房供应,提高房东权益。效果也立竿见影:从2000年到2010年,香港每年的住宅用地供给,平均只有五六万平方米。这是造成后来香港房价大涨的主要原因之一。

  在2003年以后,香港的房价开始上升,从此没有回头。即使在2008年,全球发生金融危机,香港的房价,也只是稍稍跌了10%左右,而后继续上涨。                             03

  最后要回顾的,是美国的房地产泡沫。 2008年的美国房地产危机有两个值得注意的关键因素。 第一个因素,是美联储的利率政策。 2000年,美国的互联网泡沫破裂,纳斯达克指数暴跌。为了应对危机,美联储推出相当激进的货币政策,将美元利率从6.5%左右下调到1%。跟当年的日本一样,宽松的货币政策引发了房价上升和地产投机。 和日本类似,美联储意识到经济过热后,选择加息。美国的房价也随之在2006年左右见顶,并开始回调。 第二个重要因素,是金融衍生产品,主要为“忍者房贷”。 所谓“忍者房贷”,是指一个买房者即使没有收入、没有工作、没有资产,也能轻松从银行获得贷款去买房。拿贷款买房的时候,银行提供的条件是零首付、零文件。 而大量的金融机构,又将这些贷款打包,获得投资级别的信用评级,再转手卖给全世界的投资者,最终导致泡沫破裂。  04

  说完了日本、香港和美国的房地产泡沫,下面我们来总结一下这些危机给我们带来的警示。 第一个警示,是央行的货币政策对于房地产市场的价格有至关重要的影响。 纵观日本、香港和美国的房市价格变化,就会发现,在泡沫形成期,央行的货币政策都异常宽松。而在央行意识到经济过热,开始调高利率时,往往也预示房价离顶点不远了。

  第二个警示,是房价的飙升。 回顾历史,会发现美国的房价增幅约为每年4%-5%,其他地区也大同(楼盘)小异。因此在短短一两年内,房价上涨30%、甚至50%的情况,非常罕见,其背后很可能有大量的投机。 第三个警示,是某一个地区房地产市值对于GDP的比率。 1989年,日本的房地产市值,大约占到了GDP的4%左右。比其他国家高出不少。香港在1997年的房地产对GDP比率,超过了3%,也是一个高位。 当然,以这个标准来看的话,目前中国内地和中国香港的房地产市值对GDP的比率,都超过了3%。特别是香港,该比率超过了4%,比1989年的日本还要高。并不是说在这个高比率之下,房价一定会发生雪崩,但值得我们密切注意和警惕。     05

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本文首发于微信公众号:吴晓波频道。文章内容属作者个人观点,不代表立场。投资者据此操作,风险请自担。

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